Servicekosten, hoe zit dat eigenlijk?

VERTICAL UPDATES

Als toekomstig bewoner van VERTICAL profiteer je van veel gezamenlijke diensten. Denk bijvoorbeeld aan de daktuinen, de verticale tuinen aan de gevel, energie uit zonnepanelen en windturbines op het dak, de warmte- en koudeopslag-installatie, de liften, de stallingsgarage en fietsenstallingen. Veel van deze gezamenlijke zaken worden onderhouden vanuit de exploitatiebijdrage, ook wel servicekosten genoemd. Dit is een maandelijkse bijdrage van iedere eigenaar van de Vereniging van Eigenaren (VvE). Maar waar bestaat zo’n exploitatiebijdrage uit en hoe worden de kosten bepaald en verdeeld?

1. Waar bestaan de servicekosten uit?

Deze zijn opgebouwd uit een aantal afzonderlijke posten:

2. Hoe worden de servicekosten verdeeld?

De toedeling van de totale servicekosten geschiedt volgens de akte van splitsing in appartementsrechten, ofwel de splitsingsakte. In het algemeen is die toedeling conform de in de splitsingsakte opgenomen breukdelen (aandelen) per appartementsrecht. De totale servicekosten worden jaarlijks bepaald in een begroting en worden vastgesteld door de VvE. De eerste algemene ledenvergadering van de VvE zal enige maanden vóór oplevering worden gehouden. Zo kan tijdig worden voorzien in onder andere aanmelding bij de Kamer van Koophandel, een bankrekening, een opstalverzekering, een eventuele externe beheerder en het afsluiten van onderhouds- en serviceabonnementen. Omdat het administratief beheer dan nog moet opstarten en de eerste maandelijkse servicekosten doorgaans pas bij oplevering door de VvE worden gefactureerd, wordt in de Koop-/aannemingsovereenkomsten al een verplicht voorschot op de VvE-bijdrage vermeld.

3. Hoe hoog zijn de servicekosten?

Dat verschilt per appartement. Zoals hiervoor uitgelegd is het breukdeel daarvoor de belangrijkste factor. Indicatief ramen wij de door de VvE-vergadering vast te stellen maandelijkse servicekosten op zo’n € 125 per maand voor de kleinste appartementen tot zo’n € 500 per maand voor de grootste appartementen.

VERTICAL is geen gemiddeld appartementencomplex. VERTICAL is bijzonder, duurzaam en gaaf om in te wonen. De bijzonderheden bepalen mede de hoogte van de servicekosten. Een paar voorbeelden:

1. VERTICAL heeft een bijzondere vorm en gevarieerde architectuur. Je woont daarmee in één van de meest unieke en markante gebouwen van Amsterdam. De bijzondere gevel en alle extra voorzieningen moeten onderhouden worden.
2. Er zijn verschillende entrees met elektrische bediening en toegangscontrole. Dat maakt dat je prettig thuis komt. De entrees van het gebouw (met name de liften) moeten regelmatig onderhouden worden en mocht het nodig zijn, snel worden gerepareerd. Vanzelfsprekend kost elektrische bediening van toegangsdeuren meer dan wanneer dit ontbreekt.
3. VERTICAL wordt een groene oase in de stad, met onder andere daktuinen, begroeide daken en verticale tuinen aan de gevels. Dit maakt VERTICAL tot een prettige, natuurlijke woonomgeving. Voor zowel mens, als vogels, vlinders en andere dieren. Al dit groen moet professioneel onderhouden worden.
4. De glaspartijen geven een fantastisch uitzicht op Amsterdam. Zo’n prachtig gebouw met sprongen in de gevels aan de buitenzijde wassen is niet makkelijk en vraagt om een professionele glazenwasser.
5. Als bewoner van VERTICAL profiteer je van de stroom uit de zonnepanelen en de windturbines op de daken. Dit kan een positieve bijdrage leveren aan de energielasten in de begroting van de VvE . Tegelijk heb je naar het onderhoud van de zonnepanelen, windturbines, en gemeenschappelijke verlichting geen omkijken. Dit regelt de VvE.

4. Hoe zijn de afzonderlijke posten begroot?

De servicekosten zijn nog niet begroot, maar indicatief geraamd op basis van meerdere ontvangen indicaties (bijvoorbeeld voor het groenonderhoud) en ervaringen met enigszins soortgelijke gebouwen. Voorafgaand aan de eerste algemene ledenvergadering zal een conceptbegroting worden opgesteld waar de VvE bij oplevering mee aan de slag kan. De kopers zijn vrij om via de vergadering van de VvE posten aan te passen, mits de meerderheid akkoord is.

5. Wordt al het groen onderhouden, of moeten we als bewoners ook zelf aan de slag?

Een extra scheutje water mag altijd, maar is niet noodzakelijk! Alle groenvoorzieningen worden namelijk het hele jaar door professionals onderhouden. Daar hoef je als bewoner dus niets aan te doen, behalve af en toe toegang verlenen aan de tuinman of hovenier om er goed bij te kunnen.

6. De reservering voor groot onderhoud vormt een fors gedeelte van de servicekosten. Kan dit niet wat minder?

Groot onderhoud neemt een aanzienlijk deel van de servicekosten voor zijn rekening en is echt noodzakelijk. Hoewel onderhoudsklussen zoals bijvoorbeeld een schilderbeurt van de trappenhuizen pas over 5 tot 10 jaar worden uitgevoerd, is het belangrijk om daar direct voor te sparen. De hoogte van de reservering voor groot onderhoud wordt wettelijk bepaald op basis van een meerjarenonderhoudsplan (mjop). Door vanaf het begin te sparen is er voldoende geld beschikbaar om straks het complex goed en regelmatig te onderhouden. Je woongenot is daarmee tot in lengte van dagen gegarandeerd. Het gebouw, en dus ook je appartement, behoudt hierdoor zijn waarde.

7. Zijn de stallingsplaatsen voor auto’s in de garage opgenomen binnen de servicekosten van de woningen?

Nee, deze plaatsen zijn een appartementsrecht op zich en worden volgens de splitsingsakte apart verrekend. Ze hebben ieder een breukdeel. Indicatief schatten wij de door de VvE-vergadering vast te stellen maandelijkse servicekosten in op circa € 25 inclusief BTW per stallingsplaats per maand. Er zijn in totaal 65 plaatsen in de garage, waarvan een aantal voor de elektrische deelauto’s. De servicekosten voor deze laatstgenoemde plaatsen neemt de VvE op in haar eigen begroting. De resterende plaatsen zijn voor rekening van de individuele eigenaren.

8. Moeten wij straks zelf de Vereniging van Eigenaren opzetten?

Nee, dat doen wij voor je. Voorafgaand aan de levering van de appartementsrechten zal de zogenoemde splitsing van het perceel (in appartementsrechten) plaatsvinden. Met het passeren van de akte van splitsing bij de notaris en het vastleggen daarvan in het Kadaster wordt de VvE opgericht. Die is dan nog niet actief. Het activeren daarvan zullen wij begeleiden met behulp van een extern beheerder. Daarmee organiseren wij de eerste vergadering van de VvE en deze kan daarna het dagelijks beheer voor de VvE verzorgen.

Heb je vragen over VERTICAL, de diverse woningen of de servicekosten? Laat het ons weten via [email protected].